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分割共有物怎麼做？房地產糾紛律師｜台北房地產糾紛律師

一、什麼是共有物？基本觀念一次掌握 二、分割共有物的常見方式（協議 vs 裁判） 三、常見情境案例解析 四、不動產律師如何協助您分割共有物？ 五、分割共有物注意事項：產權、稅務與情感 六、共有不分割的風險有哪些？ 七、是否能單獨出售持分？法律重點整理

本篇將帶你從實例出發，一步步解析什麼是「分割共有物」，又該如何合法又有效地解決這些難題！

一、什麼是共有物？
根據《民法》第817條，當數人共同擁有一項財產（如土地、建物、房屋），各自對整體擁有應有部分，這就叫「共有」。

•若比例明確（如三人各持1/3），就是「分別共有」
•若沒分清楚比例（如繼承未分割），就是「公同共有」

共有不等於大家都可以隨意處分整體，只能處理自己的那份，否則就是違法！

二、分割共有物的常見方式
一、協議分割（最省錢、最推薦）
共有人彼此協商後，決定切割方式與價值分配。
•平均切割土地
•有人多拿一點、給別人補償金
•有人繼續住、付房價給其他人

建議搭配律師與地政士(代書)擬定書面協議、公證處理，避免將來有人反悔。

二、裁判分割（協議不成時的備案）
當共有人意見不合，任何一人可向法院聲請「分割共有物訴訟」，法院會視情況裁定：
•原物分配：直接分給各人（土地為主）
•原物分配＋補償金：某人多拿，但要付差額給其他人
•變價分配：拍賣房子，把價金按比例分

房子通常不能切，所以法院多會採「變價分割」，送拍賣處理。

- 三、常見情境：你遇到的是哪一種？
- 兄弟姊妹共同繼承房地，是否要賣談不攏？
  爸媽留下來的土地或老宅，共同繼承未分割，兄弟姊妹想法不同，有人要住、有的想變現。
  
  合資購地或買房，日後規劃出現分歧？
  朋友或親戚集資買地，日後卻因規劃或資金問題出現意見分歧，有人想蓋房、有人想賣地。
  
  夫妻共同持有房屋，離婚後無法協商產權歸屬？
  夫妻共同持有房屋，在離婚後無法協商產權歸屬，需依法聲請分割共有物或訴請法院裁判。
- - 四、不動產律師推薦：如何協助分割共有物？
  - •審閱產權登記與稅務結構
    •評估共有狀態（分別 vs 公同）與法律途徑
    •撰擬協議書、協調共有人談判
    •提起訴訟、聲請變價分割或原物分割
    •協助公證與土地登記變更
    
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    - 五、分割共有物注意事項
    - 分割共有物是一個法律與實務都極具挑戰的過程，以下幾點請特別留意：
      （一）分割後產權變動
      分割後每位共有人獲得的產權將變成分別持有：
      •應即時至地政機關辦理產權登記，避免將來被認定為逃漏稅或無效協議。
      •若有協議補償金，應注意是否涉及贈與或財產交易課稅問題。
      
      （二）稅務問題千萬不能忽略！
      分割共有物可能會產生：
      •土地增值稅：如變價或補償牽涉實際金流
      •契稅與印花稅：若辦理移轉登記可能課徵
      •所得稅：特定情形下可能列入財產交易所得
      
      建議在分割前先請會計師或律師預先規劃，才能達到節稅效果，避免日後被補稅或產生滯納金。
      
      （三）情緒與關係處理比程序更關鍵
      分割的不只是房地產，往往也是一段家族關係，建議：
      •分割過程盡量透明、平等，避免情緒失控
      •若有家庭成員住在房內，可評估彈性條件讓其優先承購
      •強烈建議透過第三方協商，減少對立
    - - 六、共有不分割的風險
      - •土地或房屋無法處分、貸款、重建
        •需全體同意，意見一不同就卡住
        •每次修繕、納稅都爭論不休
        •隨時間推移，共有人可能從4人變成12人、24人...
        
        與其耗費心力彼此爭執，不如盡早規劃、協議分割，共有變單獨，彼此更自由。
      - 我們是不動產／繼承專業團隊 我們已協助數百位客戶順利完成分割共有物，避免官司延宕、家人翻臉。
        
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        可陪同協議、撰擬分割協議書、出庭訴訟全程服務
        
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        專辦房產與土地爭議，處理過多件高衝突案件
        
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        協助處理兄弟繼承土地變價分割，順利拍賣、分配價金
        
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        解決多人共同持有房屋出租收益糾紛，完成產權切割與補償協議
        
        05
        處理共有人失聯／住在國外等情況，聲請裁判分割獲判成功
        
        七、是否能單獨出售持分？
        
        依《土地法》第34條之1，共有土地的共有人可自由處分其應有部分，其他共有人享有優先購買權。
        
        若您被他人購買部分共有地持分，日後處理會更麻煩，務必提前諮詢律師評估風險。
        
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